海原县自然资源局海原县集体建设用地定级与基准地价评估技术服务项目公开招标公告

项目概况

海原县集体建设用地定级与基准地价评估技术服务项目 招标项目的潜在投标人应在中世e招电子交易平台（ ****://******.***.**）获取招标文件，并于****年**月**日 **点**分（北京时间）前递交投标文件。

*、项目基本情况

项目编号：*******(**)*******

项目名称：海原县集体建设用地定级与基准地价评估技术服务项目

预算金额：*** *元（人民币）

最高限价（如有）：*** *元（人民币）

采购需求：

★技术要求

集体建设用地定级与基准地价评估应遵循《城镇土地估价规程》《城镇土地分等定级规程》《农村集体土地**评估技术指引》等规定的相关原则，以估价时点的有效法律法规及政策文件为依据，采用的数据、估价方法应符合相关行业标准和技术规范的要求，选取的测算案例应真实、客观反映集体建设用地开发利用现状和市场价值。

（*）工作范围

本次集体建设用地定级及基准地价评估工作范围是海原县辖区内及海兴开发区辖区内的全部集体建设用地，地类用途包括商服用地、工业用地和宅基地。

（*）地价内涵

集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照不同用地类型进行评估，并由政府发布的某*估价期日某*设定年期土地权利的平均**。

1、土地用途

根据《土地利用现状分类》《农村集体土地**评估技术指引》，按商服用地、工业用地和宅基地进行分类评估。其中，宅基地用途设定应符合宅基地使用或有偿退出等政策要求，明确界定宅基地的限制性市场条件与**适用范围。

2、土地权利类型

对于集体经营性建设用地可设定为出让土地使用权，对于宅基地可设定为宅基地使用权。同时，应结合当地集体建设用地的流转政策及所有权人的普遍意愿，明确转让、抵押、分割、收回等特殊的权利权能限制。

3、估价期日

根据土地管理需要综合确定，采用公历表示，具体到年、月、日。

4、土地使用年期

土地使用年期设定应不高于相同用途的国有建设用地法定最高使用年期。对使用年期无具体规定的宅基地，可按无年期限制设定。

5、土地开发程度的设定

按照各均质地域的平均状况确定。

6、容积率的设定

根据区域内集体建设用地现状平均容积率，结合规划指标或规划平均容积率综合确定。

（*）资料收集与调查

集体建设用地定级与基准地价评估资料收集与调查要坚持现势性、详实性、准确性、完整性相结合。主要包括以下内容：

1、收集最新土地利用现状图及镇村国土空间规划等资料，同时应收集最新可反映土地权属的相关土地调查资料，并结合第*次国土调查成果、集体土地确权成果等资料进行校验，综合确定工作底图。

2、收集当地在集体土地征收、移民安置、流转、抵押、登记、开发利用等方面的相关规章制度和政策措施，并关注其落实程度。

3、收集可反映区域内最新的交通条件、基础设施状况、公共设施状况、繁华程度、人口密度、环境条件、产业聚集、城镇规划等情况的相关资料。上述资料可通过收集与估价时点相近的国有建设用地基准地价成果中相关的数据资料获取，同时应针对集体建设用地的特殊影响因素，补充收集区域外有重大影响的其他相关数据资料。

4、收集位于集体建设用地定级范围之外，并对测算范围内集体建设用地质量存在明显辐射影响的城镇（集镇）中心以及其他商服设施、基础公共服务设施等相关资料。

5、收集评估范围内集体建设用地交易样点资料，交易样点资料不仅包括出让、转让、租赁、抵押等样点，还应包括各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。

交易样点资料通过集体“*资”平台收集的，应重点关注平台数据的真实性和时效性；采用“*资”平台数据作为交易样点时，应进行实地调查等方式进行核实。

6、在尚未建成集体土地交易统*平台或交易资料统*归档管理机制的地区，可综合采取内业查档、外业调查、问卷访谈、会议座谈等多种方式全面获取各类样点资料。

7、调查中应与交易涉及的集体经济组织、农民、用地企业、监管部门等进行充分交流，掌握交易**形成的行为机理、限制性条件、心理价位及其他**影响因素等，了解土地使用者对集体建设用地和国有建设用地市场的差异感知与接受程度。

（*）土地定级

集体建设用地定级除遵循《城镇土地分等定级规程》《农村集体土地**评估技术指引》的相关规定外，还应在因素体系及其量化评价方法、资料调查与整理、定级单元划分以及结果确定等方面关注其可能存在的特殊性差异，注意要点如下：

1、定级方式选择

集体建设用地定级可综合考虑市场发育情况和监管服务需求选择综合定级。

2、确定因素因子

集体建设用地因素因子可考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，在《城镇土地分等定级规程》《农村集体土地**评估技术指引》规定的因素因子基础上，进行适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。

鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡接合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，未先行开展集体建设用地分等的地区应增加反映宏观区位、经济社会发展水平差异，以及相关规划等影响的因素。不同用途的集体建设用地定级因素的选择可参考以下表1确定，评估范围全部位于城市开发边界内的，定级因素选择可参照《城镇土地分等定级规程》确定。

表1 农村集体建设用地综合定级因素权重值参考范围表

土地定级因素确定后，评价因子可参考以下内容确定：

（1）繁华程度

繁华程度的定级因素主要通过商服繁华程度反映，定级对象空间范围内的商服设施可作为繁华程度的评价因子。除常规商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场、定期开办的集市等视作商服设施繁华程度的评价因子。

（2）交通条件

交通条件的定级因素*般包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度。道路通达度的评价因子除考虑国道、省道、县道等交通干线外，可根据集体建设用地的分布情况选择乡村道路的路网密度作为评价因子；公交便捷度可选择公共交通站点或线路等作为评价因子；对外交通便利度可选择客运站、火车站（轨道站）、机场码头等作为评价因子。

（3）基本设施状况

基本设施状况的定级因素*般包括基础设施完善度和公用设施完备度。基础设施完善度可选择供水、供电、排水、供气、通讯设施等作为评价因子，公用设施完备度可选择中小学、幼儿园、医卫设施等作为评价因子。其中，公用设施完备度的评价因子除上述常规因子外，还可根据当地的实际情况考虑老年活动站所、文娱场所、农家乐、乡村旅游设施、农村电商营销点、固定的物流配送中心等具有特色且具备*定规模和稳定性的设施作为评价因子。

（4）社会经济状况

社会经济状况的评价因子可从经济产值、人均经济收入、集体建设用地（或耕地）占比、人口密度等进行选择。

（5）宏观区位影响度

宏观区位影响度主要反映位于定级对象空间范围之外，但对定级对象具有明显辐射影响的因素，其评价因子可从周边中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等进行选择。

（6）环境条件

除各类自然环境条件外，可根据实际情况将农村人居环境、工程地质条件、是否受地质灾害影响等纳入评价指标体系。其中，农村人居环境的评价因子可结合“*村*品”、“新农村建设”等相关情况进行选择。

（7）区域规划

区域规划的评价因子可从对定级对象土地质量分布有重要影响的各级各类国土空间规划、旅游发展规划、城市更新规划及相关功能区规划等进行选择。

3、权重确定及因素因子量化

（1）定级因素因子权重确定

集体建设用地定级因素的重要性顺序及权重取值应经过充分论证，可采用特尔菲法测定，必要时辅以综合因素成对比较法、层次分析法等其他方法进行论证，其权重取值范围可与《城镇土地分等定级规程》要求的不完全*致。

（2）定级因素因子量化

集体建设用地定级因素因子中，繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的量化评价方法与国有建设用地类同，相关因素因子量化方法可参照《城镇土地分等定级规程》。量化评价注意要点如下：

1）宏观区位影响度

宏观区位影响度属于点状因素，其评价因子的作用半径、影响规律及功能分测算方法类同于商服中心，量化时重点依据与定级对象近邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等对定级对象土地质量的影响，不同类别的近邻区域应设定相同的可比关系指标确定影响差异。

2）社会经济状况

社会经济发展状况属于面状因素，其评价因子可通过定级范围内不同行政单元上（乡、村、居、街道等）的相关统计指标量化其影响程度，相关指标测算公式参见《城镇土地分等定级规程》。

3）繁华程度

繁华程度属于点状因素，除常规商服设施外，农贸市场、大型超市、专业市场等评价因子的量化过程应结合乡村级商服设施的规模情况与影响规律，参照《城镇土地分等定级规程》要求，采用适宜的功能分衰减模型和测算方法计算作用分。

4）交通条件

①道路通达度评价因子中的国道、省道、县道等交通干道属于线状因素，以路网密度指标表征时，可视作面状因素，量化时应以行政村或乡镇为单位进行路网密度计算的基础单元。

②公交便捷度评价因子*般属于点状因素，若运行在农村的公交车辆停靠站较为灵活，无固定站点时，可将其视作线状因素考量，量化时应重点依据班次频率、路线长度等方面进行测算。

③对外交通便利度评价因子属于点状因素，量化时应重点区分不同对外交通节点对集体建设用地利用的影响方式与规律。

4、定级单元划分与单元总分值测算

在参照《城镇土地分等定级规程》有关规定划分定级单元时，应依据集体建设用地的特点选择大小适宜的定级单元，测算各定级单元的作用总分值；也可将同村（组）覆盖的定级对象确定为定级单元，根据其所含的各单元分值测算定级单元的作用总分值。

5、级别的划分与确定

依据定级单元总分值，选用总分数轴确定法、总分频率曲线法或者总分剖面图法初步划分土地级别。

级别划分初步结果应充分征求相关利益主体的意见。当同*村（组）内的连片建设用地初步判定为具有明显质量差异需划入不同级别时，应充分考虑集体经济组织的接受程度，并与相关管理政策导向衔接。

（*）基准地价评估

集体建设用地基准地价评估应在实地调查分析的基础上，判断是否满足利用市场交易样点地价测算基准地价。近期实际交易实例数量不满足《城镇土地估价规程》要求的，可基于集体经济组织或农村个人投资的企业经营数据选择利用土地收益资料测算基准地价。

1、利用市场交易样点地价评估

（1）样点的选择及处理

集体建设用地市场交易样点可选择出让、转让、租赁、抵押等样点、各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。每个样点有区域代表性，样点分布均匀，收集的样点处理要求如下：

1）交易样点可包括有政策法律支持的公开交易样点和尚未登记备案的交易样点，并明确标注、区别分析。其中，尚未登记备案的交易样点应以交易合同或协议的相关内容条款作为测算参数取值依据，合同或协议的相关内容及交易对象等交易要素应符合集体建设用地流转的相关政策法律要求。

2）在市场发育度低，样点数量较少的地区，宜进行全样本调查，并可将样本的时效性要求放宽至近*年。全样本调查内容除上述常规的交易类型外，还可收集与集体土地整治及增减挂钩相关的“集体建设用地开发”“拆旧建新”等案例。

3）对于所在区域，以及毗邻区域内（通常为国有建设用地的末级地）*星存在的国有建设用地样本，也应调查收集，用于不同权属土地上的**比较测算。国有建设用地交易样本原则上仅用于集体建设用地基准地价评估结果的对比验证。

（2）样点地价测算

不同类型的地价样点根据其调查来源，按照《城镇土地估价规程》《农村集体土地**评估技术指引》等相关要求进行测算，在技术处理过程中应重点关注具有地方特色且对地价有较大影响的因素。

1）归类为土地出让、转让、作价出资（入股）、宅基地有偿使用（含有偿退出）的样点，宜采用其实际成交**与土地面积计算现状条件下的样点地价。

现状样点地价修正至内涵地价时，应注意是否存在其他约束条件，包括到期后资产的处置、续期条件等约束条件对地价的影响。

2）归类为土地租赁、房屋租赁和经营获利的样点，宜采用收益还原法测算其现状条件下的地价。

土地租赁交易样点测算时采用的土地交易租金应符合评估时点的租赁市场情况，同时应考虑长期租赁、特殊租金缴纳方式或其他带限制性条件租约的影响。

房屋租赁及经营获利的交易样点按实际发生的房屋租金取值，对于农家乐、民宿、乡村旅游聚集区域内的宅基地，可根据实际情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益，相应的房屋建安成本取值应考虑满足农家乐、民宿、乡村旅游的改造费用。

当有可比的集体建设用地交易资料时，宜采用土地纯收益与**比率法测算还原率；因缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，应重点考虑交易主体的市场风险偏好等影响。集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，但*般不超过2个*分点。

3）归类为“集体建设用地开发”、“拆旧建新”等案例的样点，宜采用成本逼近法进行测算其现状条件下的地价。技术要点如下：

①区域的界定。成本逼近法中相关取得成本及开发成本的核定区域可按村（组）界定，或以村民（村集体经济组织）所认同的本区域内应该享受平等收益、社保等待遇的地理区域范围。

②用途的界定。样点的土地用途应结合样点的规划用途进行设定。

③“集体建设用地开发”客观成本的界定。对于已发生的“集体建设用地开发”样点，可测算*定区域范围内“集体建设用地开发”直接相关的客观成本费用作为该区域的客观取得成本和基础设施开发费，最后按照新开发片区的总土地面积计算单位土地的客观成本。

④“拆旧建新”客观成本的界定。对于已发生的“拆旧建新”样点，可测算“拆旧区”直接相关的客观成本费用作为该区域的客观取得成本，测算“建新区”直接相关的基础设施开发费用作为该区域的基础设施开发成本，最后按照“建新区”的总土地面积计算单位土地的客观成本。

⑤土地增值收益率测算。在满足土地增值收益率测算的前提下，按照规定程序开展土地增值收益率测算，并应综合考虑土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、开发期间周边设施的改善程度、土地权利的限制性因素等。

（3）样点地价标准化及检验剔除

根据不同类型地价样点的现状地价测算结果，并结合不同因素对地价的影响程度编制样点地价修正体系，将样点修正为设定内涵下的标准化地价。

标准化样点地价应进行样本总体检验和样点数据检验。其中，样点数据检验需按同*土地级别（或均质地域）和同*交易方式进行同*性检验，再按不同交易方式计算的样点地价进行样本总体同*性检验。此后根据检验结果对不合格的样点进行剔除，确定有效地价样点，作为基准地价确定的基础数据。

（4）利用样点地价评估基准地价

1）用样点地价评估级别（区域）基准地价。对于合格样点数量符合数量统计要求的级别（区域），根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该级别（区域）的基准地价。对于没有交易**资料的级别（区域），采用比较法、比例系数法确定基准地价。具体评估程序可参照《城镇土地估价规程》，但不宜采用相同用途的国有建设用地基准地价通过比较法、比例系数法修正测算集体建设用地基准地价。

2）建立样点地价和土地级别（或土地定级单元总分值）数学模型评估级别基准地价。在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别（或土地定级单元总分值）之间的数学关系模型，求取各用途各级别的地价级差系数，利用地价级差系数等参数测算基准地价。

2、利用土地经营级差收益资料评估

利用土地收益资料评估基准地价的方法*般仅适用于集体经济组织依法利用集体经营性建设用地建设的自营企业。当可获取集体自营企业生产运营的详细数据资料时，可通过级差收益测算方法测算各级别基准地价，具体要求详见《城镇土地估价规程》。

3、基准地价的确定

利用市场交易样点地价评估和利用土地级差收益资料评估两种技术路线测算基准地价的，应根据当地集体土地市场状况和地价水平，综合确定集体建设用地基准地价，基本原则如下：

（1）以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；

（2）土地市场发达地区以市场交易资料测算结果为准，以级差收益测算结果验证；

（3）土地市场不发达地区以级差收益测算结果为准，以市场交易资料测算结果验证；

（4）体现土地和地价管理政策。

（*）基准地价修正系数编制

1、区域因素修正系数

（1）区域因素修正体系应依据土地定级因素因子体系建立，若存在对集体建设用地**有特殊影响因素，可根据实际情况予以增加。

（2）修正总幅度值以级别或均质地域为单位确定，通过调查各级别或区片内正常地价的最高样本组平均值、最低样本组平均值与基准地价比较确定。在市场发育程度低、地价样点数量不足的区域内，修正幅度的确定可主要依据定级因素分值确定，建立的关系模型应通过相应的方法检验。

（3）各单项因素修正幅度值可采用特尔菲测定法确定，并利用土地定级确定的因素因子量化结果，分析各因素因子对土地**的影响方式和程度，综合确定各因素、因子在不同利用的状态及影响程度，以此来确定各单项因素修正幅度值。

2、容积率修正系数

容积率修正系数应根据不同用途的特点，重点考虑容积率变化引起的土地收益变化差异关系进行编制。其中，工业用地、宅基地应分别根据当地集体工业用地政策与宅基地有偿使用等相关规定，明确其容积率修正的适用条件。此外，在编制宅基地容积率修正系数的基础上，还可根据建设层数管控相关规定，探索编制宅基地限制楼层修正系数。

3、土地开发程度修正系数

应按照不同均质地域的基础设施建设标准差异进行编制。

4、年期修正系数

根据设定年期及集体建设用地的土地还原率进行编制。其中，使用年期设定为无年期限制的土地用途，可不编制年期修正系数。

5、其他个别因素修正系数

除上述影响地价的宗地条件因素外，还应结合实际情况编制对集体建设用地地价存在不同程度影响的形状、地势、地质状况等个别因素修正系数。

★成果要求

（*）成果内容

集体建设用地定级与基准地价评估成果应至少包括工作报告、技术报告、图件成果、表格成果（各级别或区段的范围描述和基准地价值）、基准地价修正体系、相关基础资料汇编等。

其中，工作报告应至少包括工作组织实施情况（如工作计划、方案编制、技术路线、工作实施等）、成果摘要、工作总结和工作过程相关证明材料等相关内容；技术报告应至少包括基本概况、资料收集与调查说明、土地定级过程、基准地价评估过程、修正体系编制依据、地价水平分析等相关内容；图件成果、表格成果、基准地价修正体系、相关基础资料汇编可整合编制相应的成果汇编报告。

（*）成果格式

文字类电子成果为****格式，表格类电子成果为*****格式，图形数据电子成果包括***格式、电子矢量图件（****国家大地坐标系制图）及相应的成果数据库。

图件格式应同时满足宁夏回族自治区基准地价数据库和国家基准地价电子化备案要求，成果数据库各要素要求应独立分层，空间信息准确*致，可与已编制的国有建设用地基准地价成果数据库衔接。

★成果验收

服务期满或成果完成后，经********组织专家审查、评审及有关部门验收，直至批复视为合格。

注：带“★”的为重要技术指标，其它为*般技术指标。不能实质性满足招标文件重要技术指标的为无效投标。

★商务要求

*、采购标的时间：****年**月至****年**月

*、采购地点：中卫市海原县

*、服务期：***日历天（根据采购人项目实施需要，以双方合同约定为准）

*、服务地点：********

*、质保期：按合同约定

*、合格投标人的其他资格要求：（1）提供在中华人民共和国境内注册的法人或其他组织的营业执照（或事业单位法人证书，或社会团体法人登记证书），如投标供应商为自然人的需提供自然人身份证明；（2）法人授权委托书、法人及被授权人身份证（法定代表人直接投标可不提供授权书，但须提供法定代表人资格证明及法人身份证）；（3）投标人在中国政府采购网（***.****.***.**）被列入政府采购严重违法失信行为记录名单，或在“信用中国”网站（***.***********.***.**）被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单，以及存在《中华人民共和国政府采购法实施条例》第**条规定的行政处罚记录，投标将被认定为投标无效。如无法查询的行政事业单位或自然人等可不提供；（4）投标人参与本项目前*年内政府采购活动中无重大违法记录信息声明函（加盖投标单位公章）；（5）投标保证金缴纳证明

合同履行期限：***日历天

本项目( 不接受 )联合体投标。

*、申请人的资格要求：

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第***条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第***条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：（1)《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔****〕**号）、《宁夏回族自治区政府采购促进中小企业发展管理办法实施细则》（宁财规发〔****〕2号）；（2)《财政部、司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库 〔****〕**号）；（3)《民政部、财政部、中国******关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔****〕***号）、《自治区财政厅******关于政府采购支持残疾人就业有关问题的通知》（宁财（采）发〔****〕***号）。

3.本项目的特定资格要求：3.本项目的特定资格要求：3.1、投标人营业执照、税务登记证、组织机构代码证（*证合*只提供营业执照）。3.2、法定代表人授权书原件及被授权人身份证复印件（法定代表人直接投标可不提供，但须提供法定代表人身份证明）；3.3、投标人在中国政府采购网（***.****.***.**）被列入政府采购严重违法失信行为记录名单，或在“信用中国”网站（***.***********.***.**）被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单，以及存在《中华人民共和国政府采购法实施条例》第**条规定的行政处罚记录，投标将被认定为投标无效。如无法查询的行政事业单位或自然人等可不提供。3.4、投标保证承诺书；3.5、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度承诺书；3.6、依法缴纳税收和社会保障资金承诺书；3.7、参加政府采购活动前*年内，在经营活动中没有重大违法记录承诺书；3.8、省级自然资源主管部门（或原省级国土资源主管部门）出具的土地评估机构的备案函。

*、获取招标文件

时间：****年**月**日 至 ****年**月**日，每天上午8:**至**:**，下午**:**至**:**。（北京时间，法定节假日除外）

地点：中世e招电子交易平台（ ****://******.***.**）

方式：登录系统免费领取

售价：￥0.0 元，本公告包含的招标文件售价总和

*、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

提交投标文件截止时间：****年**月**日 **点**分（北京时间）

开标时间：****年**月**日 **点**分（北京时间）

地点：中世e招电子交易平台（政府采购交易系统）

*、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

*、其他补充事宜

*、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。

1.采购人信息

名 称：********

地址：海原县城黎明路

联系方式：** ****-4******

2.采购代理机构信息

名 称：众隆（宁夏）项目管理有限公司

地　址：宁夏银川市金凤区瑞银财富中心A座7楼

联系方式：李建****-5******

3.项目联系方式

项目联系人：**

电　话： ****-4******